Покупка дома на морском берегу или в горном районе, в большом городе или маленьком поселке – мечта очень многих, если речь идет об Италии. Жизнь здесь кажется настоящей сказкой, неслучайно возможностью купить недвижимость пользуются многие иностранцы. Самые активные среди них – немцы и англичане, но россияне уверенно входят в первую пятерку желающих стать владельцами дома или квартиры на благословенной земле. Что нужно знать, прежде чем решиться на это шаг?
Плюсы и минусы покупки недвижимости в Италии
Главный плюс – простота покупки. Иностранцы в этом вопросе приравнены в своих правах к итальянцам, за исключением суммы оплачиваемых налогов: никаких дополнительных разрешений не требуется, а объект может быть приобретен на физическое лицо. Кроме того, наличие недвижимости дает право на получение Шенгенской мультивизы – а значит, на путешествия без границ по всей Европе.
Однако минусы у такого решения тоже имеются:
- Процесс сопровождается уплатой многочисленных налогов, которые делают объект значительно дороже.
- Если жилье будет сдаваться в аренду, придется платить налог от 25% до 45%.
- На юге цены на недвижимость весьма приемлемые, а вот на севере очень высоки.
- В стране случаются землетрясения, поэтому стоит оценить сейсмическую ситуацию перед покупкой.
На что может рассчитывать иностранец при покупке недвижимости в Италии?
Граждане любой другой страны при приобретении недвижимости имеют такие же права, как и граждане Италии. Получать для этого вид на жительство (Permesso di Soggiorno) или запрашивать разрешение у властей не требуется. Это право регулируется статьей 16 Гражданского кодекса, которая фиксирует равные права итальянцев и иностранцев. Сделки при этом могут заключаться от имени как физического, так и юридического лица.
Владея недвижимостью, иностранец имеет все основания для оформления многократного Шенгена. Виза позволяет находиться на территории страны 90 дней на протяжении 6 месяцев. Если необходимо более длительное пребывание, потребуется получить вид на жительство. Для этого нужно доказать, что гражданин намерен проживать в Италии и имеет для этого достаточно средств. Наличие недвижимости не считается автоматическим основанием для получения ВНЖ, но является значимым преимуществом при рассмотрении заявки.
ВНЖ на основании места проживания (Residenza elettiva) позволяет постоянно проживать в Италии, однако он не разрешает работать и вести бизнес. Чтобы его получить, необходимо подтвердить годовой доход не меньше 31 000 евро. Если подаются также документы супруги основного претендента на ВНЖ, то сумма увеличивается на 20%, на каждого ребенка – 5%.
Как найти недвижимость
В первую очередь, необходимо определиться с желаемым регионом проживания, детально изучив климатические, культурные, ментальные, экономические особенности каждого из них. Во-вторых, понять, какой это будет дом – с каким количеством комнат, в каком состоянии, с террасой и садом или без них? Ответив себе на эти вопросы, приступайте к поиску, воспользовавшись специализированными порталами, например:
Участие риелтора в сделке не является обязательным, однако самостоятельная покупка требует большого количества свободного времени и отличного знания языка. Если вы не располагаете ни тем, ни другим, лучше воспользоваться услугами агента по недвижимости, который не только подберет объект покупки и договорится с продавцом, но и будет сопровождать всю сделку от начала до конца, представляя интересы своего клиента. По статистике, Россия входит в топ-5 стран, жители которых охотнее всего покупают недвижимость в Италии, поэтому во многих крупных агентствах есть русскоязычные сотрудники, особенно если они находятся в больших городах и в курортных регионах.
Выбирая риелтора, важно помнить, что по закону эта деятельность подлежит лицензированию. Легально работающие агенты сдают экзамены на знание законодательства, получают сертификат и регистрируются в специальном реестре. Как найти такого агента, к тому же говорящего по-русски? Самый быстрый способ – связаться с ассоциациями агентств недвижимости:
Средняя стоимость услуг риелтора – 3-5% от суммы сделки. Кроме того, придется оплатить 22% НДС.
Этапы покупки
Процедура приобретения и оформления в собственность недвижимости проходит в пять этапов.
- Подготовка. Начинается сделка с приобретения индивидуального налогового кода (то же самое, что в России ИНН) - codice fiscale. Без его наличия никакие операции с участием государственных органов в Италии невозможны. Для получения кода нужно обратиться в местные налоговые отделения, при себе необходимо иметь паспорт. Оформить его также могут итальянские консульства в России.
Следующий шаг – открытие счета в итальянском банке, с которого будет переведена нужная сумма. Оптимальное решение – обращаться в банки, имеющие представительства и в Италии, и в России. Среди них – Юникредит, Интеза, Banca Popolare.
- Резервирование. Даже если с владельцем недвижимости были достигнуты устные предварительные договоренности, по закону они должны быть облечены в письменную форму в виде так называемого предложения о покупке (Proposta di acquisto). В нем указывается цена и предполагаемые сроки сделок. Продавец может согласиться с ним или предъявить встречное предложение. После того как предложение будет принято, перечисляется задаток (обычно 5-10% общей суммы).
- Заключение договора. Предварительный договор – не обязательное условие. Он необходим, если сделка растягивается на длительный срок или сумма перечисляется по частям. В договоре указываются данные обеих сторон, описание объекта с кадастровыми данными, стоимость и порядок оплаты. Этот документ заверяется у нотариуса, который проверяет подлинность всех предоставленных данных. После подписания предварительного договора продавец уже не имеет права отказаться от решения о продаже дома.
Окончательный договор (Rogito) составляется на итальянском языке, подписывается в присутствии нотариуса и заверяется им. Если покупатель не владеет языком, он может оформить доверенность на своего представителя. Второй вариант – присутствие на сделке переводчика, но в этом случае потребуется два свидетеля, каждый из которых владеет обоими языками. Их услуги оплачиваются покупателем. Необходимые дополнительные документы (обычно это свидетельство о браке) также должны быть переведены на итальянский к моменту заключения договора.
- Оплата сделки. Чаще всего оплата производится так называемыми покрытыми чеками, выписанными банком, где открыт счет. Они передаются покупателем продавцу при подписании сделки. Кроме того, средства могут быть перечислены напрямую на счет продавца либо на доверительный счет нотариуса. Сделка оплачивается в евро, поэтому при наличии средств в другой валюте не забывайте, что будут дополнительные расходы на конвертацию.
- Регистрация. Право собственности регистрируется государственными органами, куда всю информацию передает нотариус. Это регистрационная палата, налоговое и кадастровое ведомства. Процедура регистрации теоретически может растянуться до трех месяцев, но право собственности переходит к покупателю в момент подписания договора, тогда же передаются ключи от дома.
Налог на куплю/продажу
Траты при приобретении недвижимости – это не только собственно стоимость квартиры, оплата услуг агента и нотариуса, но и налоги. Их размер зависит от того, приобретается недвижимость у частного лица или организации, является покупатель резидентом или нет, а также от количества объектов, которые есть у него в собственности. Кроме того, выше будет налог на объекты, относящиеся к элитной недвижимости.
Платится налог на куплю/продажу только один раз, в момент заключения сделки. Для нерезидентов Италии суммы налога на обычную (неэлитную) недвижимость следующие:
- Покупка у частного лица: налог Реестра – 9%, ипотечный и кадастровый налоги – по 50 евро каждый.
- Покупка у организации: налог Реестра – 200 евро, ипотечный и кадастровый налоги – по 200 евро, НДС – 10%.
Иностранцы, покупающие недвижимость в Италии, могут получить некоторые налоговые льготы. Для этого необходимо выполнить следующие условия:
- Объект недвижимости не должен относиться к категории «люкс».
- У покупателя не должно быть другой недвижимости в Италии.
- Покупатель должен получить ВНЖ и зарегистрироваться не позднее, чем через 18 месяцев, по месту жительства.
Не стоит забывать и о том, что если человек остается гражданином России и ее налоговым резидентом (такими считаются те, кто проживает на территории РФ от 183 дней за год), то он должен платить налоги и в казну РФ.
